二、我国预告登记制度存在的问题

　　我国物权法中明确规定：当事人为保证将来物权的实现所签订不动产协议，在办理预告登记之后，该物权所有人未经登记权利人的同意任意处分该项不动产的，不会发生物权变动的效果；另外，在债权消灭和自能够办理预告登记之日起三个月内没有办理本登记的这两种情形中，产生预告登记失效的不利后果。

　　笔者认为，我国的预告登记制度存在以下三个方面不完善的地方：

　　（一）预告登记的范围过窄

　　关于我国预告登记的具体应适用范围，学界暂时还没有形成一致意见，立法中只是概括性地将不动产物权的协议规定为预告登记的适用范围，但是我国物权法中的权利体系庞杂，哪些权利属于预告登记制度的适用范围法律规范中并没有明确指出，另外，属于预告登记适用范围的物权是否也可以是附条件或附期限的也没有指明，这些都是我国预告登记的立法规定中不健全的地方。

　　从我国立法规定中可以知道，预告登记的适用范围仅仅限于买卖房屋或者其他的不动产协议之中，这样一种范围的规定，使得保护交易安全的制度价值和功能十分有限。另外，期房转让预告登记、期房抵押预告登记、现房转让预告登记以及现房抵押预告登记，这四种类型的预告登记仅限于房屋买卖中，这显然表明预告登记的适用范围局限性较大。笔者认为，立法机关应当在立法上尽快明朗预告登记的适用范围，便于执法机关的执法和市场交易活动的顺利开展。综上，我们可以得知到底哪些不动产物权之上的物权变动请求权可以适用预告登记，这些请求权能否可以是属于附条件或者是附期限的请求权，这些最为基本的问题有深入探讨的必要。

　　（二）预告登记制度的效力缺漏

　　预告登记的效力属于私法上的对世效力，通常预告登记制度在不同国家的法律制度中会有不同的效力内容，例如顺位保全效力、权利保全效力、破产保护效力等，我国的预告登记效力内容仅限于权利保全效力，即预告登记之后如果没有得到预告登记的权利人允许而擅自处分该项不动产的，物权变动效力不发生；这就是权利保全效力的具体法规阐述，即保全未来才会发生的物权变动效果的请求权，对预告登记之后发生的与该项请求权内容相同的处分行为发生排他效力。

　　（三）预告登记中信息披露不健全

　　预告登记的功能表现在两个方面：一方面，预告登记制度保护登记权利人的期待利益；另一方面，预告登记起到信息公开的效果，维护善意第三人的利益。但在我国社会生活中许多房地产信息和相关房屋登记资料是不被公示的，公众查询困难，这是常见的“一房多卖”现象多发的诱因之一，在这种情况中，不但登记权利人的利益难以得到保证，善意第三人的利益往往也会受到损害；实际上，只有房屋产权证上的产权人才有权查询房屋权属登记簿，除此以外的任何人都无权查阅，这种信息披露不健全的模式加大了房地产市场交易活动的风险性，无论是预告登记权利人还是善意第三人都会是最终的利益受害者。

　　三、我国预告登记制度的完善建议

　　（一）预告登记制度适用范围的完善

　　笔者认为立法机关应考虑扩大以下几个方面的内容：第一，扩大适用范围，房屋或者其他不动产的买卖不能独树一帜地属于该制度的使用范围，不动产的取得、转移、消灭、限制等方面也可以纳入其中，并且可以考虑适用于遗产分割方面；第二，酌情扩大登记对象范围，目前预告登记通常仅局限在商品房买卖交易行为中，预告登记的适用范围可以逐步延伸到其他债权权中；第三，适当扩大行使预告登记请求权的事由，通常预告登记请求权行使情形仅发生在合同中，笔者认为，法院的判决、裁定和不当得利、无因管理也可以作为启动预告登记请求权的事由。